A ação renovatória de aluguel é um instrumento essencial para garantir a continuidade de contratos comerciais, assegurando que locatários tenham previsibilidade e estabilidade em seus negócios.
Um ponto importante desse processo é a incidência de juros sobre a diferença de aluguéis, que só ocorre após a intimação do locatário para pagamento.
O Que é a Ação Renovatória?
A ação renovatória é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e permite ao locatário comercial solicitar a renovação do contrato de locação, desde que cumpra alguns requisitos:
- O contrato deve ter duração mínima de 5 anos;
- O locatário deve estar no imóvel comercial por, no mínimo, 3 anos antes da renovação;
- A ação deve ser ajuizada no prazo de 1 ano a 6 meses antes do vencimento do contrato.
O objetivo dessa ação é garantir a permanência do inquilino no imóvel, protegendo seu ponto comercial e a continuidade das atividades empresariais, evitando que o locador imponha condições abusivas ou recuse a renovação sem justificativa plausível.
Quando Os Juros São Aplicados?
Durante a tramitação da ação renovatória, pode ocorrer uma divergência entre o valor do aluguel que o locatário pagava e o novo valor estabelecido judicialmente. Essa diferença pode gerar um saldo devedor, mas os juros sobre esse montante só começam a incidir a partir da intimação do locatário para efetuar o pagamento.
Isso significa que o locatário não pode ser penalizado por um débito retroativo antes de ser oficialmente notificado. Essa regra protege o inquilino contra cobranças excessivas e assegura que ele tenha ciência e prazo adequado para quitar a diferença estabelecida.
Os juros aplicáveis seguem as diretrizes do Código Civil e podem variar conforme o contrato e a decisão judicial. Em geral:
- A taxa de juros pode ser de 1% ao mês (caso não haja outra previsão contratual);
- Os juros só começam a ser contados a partir da intimação do locatário;
- Caso o locatário não cumpra a determinação judicial, poderá haver cobrança de correção monetária e penalidades adicionais.
Importância Para Locadores e Locatários
- Locatários: Devem ficar atentos ao prazo para ajuizar a ação renovatória, garantindo a manutenção do contrato com um valor justo e evitando reajustes abusivos. Além disso, é fundamental acompanhar o processo para evitar surpresas com cobranças retroativas.
- Locadores: Precisam assegurar que a revisão do aluguel seja feita dentro dos parâmetros de mercado e que a cobrança de diferenças seja realizada de forma correta, observando as normas legais para evitar litígios desnecessários.
Como Proceder?
Se houver divergências na renovação do contrato de aluguel, é essencial buscar orientação jurídica para evitar prejuízos. O acompanhamento de um advogado especializado pode fazer toda a diferença, garantindo que:
- O pedido de renovação seja feito corretamente e dentro do prazo;
- O reajuste do aluguel seja fundamentado em critérios técnicos e mercadológicos;
- A cobrança de eventuais diferenças e juros seja feita de acordo com a lei.
Conclusão
A incidência de juros sobre a diferença de aluguéis apenas após a intimação do locatário reforça a necessidade de atenção às regras da ação renovatória. Conhecer os prazos e requisitos legais é fundamental para evitar problemas e garantir um contrato equilibrado entre locador e locatário. Para isso, contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário é indispensável.
